Lorsqu’un parent âgé entre en maison de retraite ou en EHPAD, une question se pose très rapidement pour de nombreuses familles :que faire de sa maison devenue inoccupée ?
Faut-il la conserver, la louer ou la vendre ? Qui peut prendre la décision ? Que se passe-t-il lorsque le parent est sous tutelle ou curatelle ? Et comment gérer une vente lorsque les enfants vivent loin ou lorsque le bien appartient à plusieurs membres de la famille ?
Au-delà de l’aspect immobilier, ce type de situation est souvent particulièrement délicat. Une maison familiale représente parfois plusieurs dizaines d’années de souvenirs et une étape importante de la vie d’une famille.
Conseiller immobilier indépendant Optimhome et juriste de formation, j’accompagne régulièrement des familles dans des ventes qui nécessitent à la fois écoute, disponibilité, organisation et rigueur.
Une maison devenue vide : ne pas laisser la situation s’installer
L’entrée en EHPAD intervient parfois progressivement, mais elle peut également être décidée rapidement après une hospitalisation ou une perte d’autonomie.
La maison se retrouve alors inhabitée alors que les dépenses continuent :
- assurance habitation ;
- taxe foncière ;
- chauffage minimum et entretien ;
- jardin et extérieurs ;
- surveillance du logement ;
- éventuels travaux ;
- abonnements restant à résilier.
À cela peut venir s’ajouter le coût mensuel de l’EHPAD.
La vente de la maison devient alors, pour certaines familles, une solution permettant de dégager les ressources nécessaires pour financer durablement l’hébergement du parent.
Mais avant toute mise en vente, une question essentielle doit être vérifiée : qui a juridiquement le pouvoir de vendre ?
Si votre parent est encore en capacité de décider
L'entrée en EHPAD ne retire évidemment pas à une personne sa capacité juridique.
Si votre parent conserve son discernement et reste juridiquement capable, il demeure seul décisionnaire concernant son logement.
Ses enfants peuvent l'aider à organiser les démarches, rencontrer le conseiller immobilier, préparer la maison ou réunir les documents nécessaires, mais la décision de vendre lui appartient.
Lorsqu'il lui est difficile de se déplacer, notamment pour des raisons de santé ou de mobilité, certaines démarches peuvent également être organisées à distance, notamment grâce à une procuration adaptée établie avec le notaire.
Et en cas de tutelle ou de curatelle ?
La situation est différente lorsqu'une mesure de protection juridique existe.
En cas de curatelle, la personne protégée reste associée à la décision et doit être assistée dans les conditions prévues par son régime de protection.
En cas de tutelle, la vente d'un bien immobilier nécessite un cadre particulier et l'autorisation préalable du juge des tutelles ou, lorsqu'il existe, du conseil de famille.
L'objectif est naturellement de protéger les intérêts de la personne concernée.
La valeur du bien immobilier devient alors un élément important du dossier. Une estimation sérieuse et argumentée permet de disposer d'une base cohérente pour préparer la vente et les démarches nécessaires.
Dans ce type de dossier, anticiper est essentiel, car les formalités juridiques peuvent ajouter plusieurs semaines, voire plusieurs mois, au calendrier d'une vente classique.
Le bien appartient à plusieurs enfants : attention à l'indivision
Autre situation fréquente : le logement n'appartient plus uniquement au parent.
Après un décès ou une transmission patrimoniale, la maison peut être détenue en indivision par plusieurs personnes.
Dans ce cas, la vente nécessite en principe l'accord des indivisaires.
Les difficultés apparaissent parfois lorsque les membres d'une même famille ne partagent pas la même vision :
« Il faut vendre rapidement. »
« Il faut attendre. »
« Le prix est trop bas. »
« Nous devrions faire des travaux avant de vendre. »
Ces discussions sont parfaitement compréhensibles lorsqu'il s'agit d'une maison familiale.
C'est aussi dans ces moments qu'un professionnel extérieur peut être utile : apporter une estimation objective du marché, expliquer la stratégie de commercialisation et permettre à chacun de prendre une décision sur des éléments concrets.
Une maison vide doit également être protégée
Lorsqu'une maison reste inoccupée pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois, quelques précautions sont indispensables.
Il faut notamment vérifier la fermeture des accès, surveiller régulièrement le logement, relever ou faire suivre le courrier, entretenir les extérieurs et prendre les précautions nécessaires concernant l'eau et le chauffage.
Il est également important de prévenir l'assureur de l'inoccupation du logement.
Selon les contrats, certaines garanties peuvent être limitées lorsqu'une résidence reste vide pendant une période prolongée.
Ce point est trop souvent oublié alors qu'un dégât des eaux, un incendie ou une effraction peuvent malheureusement survenir pendant la période précédant la vente.
Faut-il vider entièrement la maison avant de la vendre ?
C'est une question que les familles me posent régulièrement.
Il n'est pas toujours nécessaire de tout vider immédiatement.
Une maison encore partiellement meublée peut parfois être plus chaleureuse lors des visites et permettre aux acquéreurs de mieux comprendre les volumes.
À l'inverse, un logement trop encombré peut donner une impression d'espace réduit.
Il faut donc trouver le bon équilibre.
Le tri peut également être émotionnellement difficile : meubles des parents, photographies, documents, souvenirs d'enfance…
Il ne faut pas transformer cette étape en course contre la montre lorsque cela n'est pas nécessaire.
La préparation de la maison doit avant tout servir un objectif : la présenter dans les meilleures conditions possibles tout en respectant la situation de la famille.
Attention également à la fiscalité de la vente
Lorsqu'un propriétaire vend sa résidence principale, la plus-value immobilière bénéficie normalement d'une exonération.
Mais après une entrée définitive en EHPAD, le logement n'est plus physiquement occupé comme résidence principale.
Des dispositions peuvent néanmoins permettre de conserver une exonération sous certaines conditions, notamment lorsque la vente intervient dans un délai raisonnable après le départ et que le logement est resté vacant.
Chaque situation patrimoniale étant différente, je recommande systématiquement de faire valider la situation fiscale par le notaire chargé de la vente.
Attendre plusieurs années avant de vendre peut avoir des conséquences différentes d'une commercialisation engagée rapidement après le départ du propriétaire.
Vendre lorsque les enfants habitent loin : c'est possible
Les enfants ne vivent pas toujours à Senlis ou dans l'Oise.
Certains sont à Paris, dans une autre région ou même à l'étranger.
Dans ce cas, mon rôle est aussi de devenir le relais local de la famille.
Je peux notamment assurer :
- l'estimation du bien ;
- les échanges avec les différents membres de la famille ;
- la préparation de la commercialisation ;
- l'organisation et le suivi des visites ;
- les comptes rendus ;
- la vérification des dossiers acquéreurs ;
- la coordination avec le notaire ;
- le suivi du dossier jusqu'à la signature.
L'objectif est simple : éviter aux familles des déplacements permanents et leur permettre de savoir précisément où en est la vente.
Dans le sud de l'Oise, la connaissance du marché local est essentielle
Une maison située à Senlis, Fleurines, Verneuil-en-Halatte, Pont-Sainte-Maxence, Chantilly ou dans une commune du sud de l'Oise ne peut pas être estimée uniquement à partir d'un prix moyen au mètre carré trouvé sur Internet.
La rue, l'environnement, l'état général, le terrain, les dépendances, le DPE, les travaux nécessaires, les prestations et surtout la demande réelle des acquéreurs peuvent modifier sensiblement la valeur d'un bien.
Dans une situation liée à une entrée en EHPAD, une estimation réaliste est d'autant plus importante qu'il faut parfois concilier deux impératifs : vendre dans un délai raisonnable tout en défendant au mieux le patrimoine du propriétaire.
Une vente immobilière, mais surtout une étape familiale
Vendre la maison d'un parent qui vient d'entrer en EHPAD n'est jamais tout à fait une vente comme une autre.
Pour les enfants, il s'agit parfois de vendre la maison dans laquelle ils ont grandi.
Pour le propriétaire, c'est souvent accepter qu'une page importante de sa vie se tourne.
Cela demande donc davantage que la simple publication d'une annonce immobilière.
Écouter, expliquer, rassurer, coordonner et avancer au rythme de la famille font pleinement partie de mon métier.
Conseiller immobilier indépendant Optimhome depuis plus de 15 ans et juriste de formation, j'accompagne personnellement les propriétaires et leurs familles à Senlis, Fleurines, Verneuil-en-Halatte et dans l'ensemble du sud de l'Oise.
Si vous êtes actuellement confronté à l'entrée d'un parent en maison de retraite ou en EHPAD et que vous vous interrogez sur son logement, nous pouvons simplement commencer par en parler et faire le point sur la situation.
Une estimation et quelques conseils permettent souvent d'y voir beaucoup plus clair avant de prendre une décision.
Jean-Pierre Muscedere
Conseiller immobilier indépendant Optimhome
Senlis – Fleurines – Verneuil-en-Halatte – Sud de l'Oise
